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[알쓸신법]전세만기에도 '보증금 못준다'는 집주인 어쩌죠?

Q 7세 아이를 키우는 부부입니다. 내년 초등학교에 입학하는 아이를 위해 10월 초 전세 만기를 마지막으로 이사를 결정했습니다. 3~4개월 전부터 재계약 의사가 없다고 집주인에게 이야기했고요.

학교 인근에 새집을 구하고 이사 날짜를 명확히 하기 위해 집주인에게 전화했는데요. 갑자기 집주인이 현재 사정이 좋지 않다며 세입자가 구해질 때까지 전세금을 줄 수 없다고 합니다. 만기일에 맞춰 이사 나갈 집을 이미 다 구했고 잔금 치를 일만 남았는데 집주인은 배 째란 식이니 속이 터질 노릇이네요. 잘못하면 계약금까지 다 날리게 생겼는데 이런 경우 집주인으로부터 보상을 받을 수 있나요?

A 계약 기간이 종료되면 세입자는 당연히 집주인에게 전세금 반환을 요청할 수 있습니다. 다음 세입자가 구해지지 않았다는 사정은 법적으로 세입자가 전혀 고려할 필요가 없습니다.

계약이 만기됐음에도 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 세입자는 전세금 반환을 구하는 민사소송(임차금반환소송)을 제기할 수 있습니다. 확정판결(또는 가집행할 수 있다는 주문이 존재하는 판결 내지 결정)을 받은 후에는 전셋집을 경매신청하는 방법으로 보증금을 회수할 수도 있습니다.

다만 소송이 진행되고 판결을 받기까지, 그리고 경매를 통해 보증금을 회수하기까지 시간과 비용, 노력이 상당히 소요될 수밖에 없다는 점이 문제인데요. 때문에 현실적으론 세입자가 주변 부동산에 적극적으로 매물을 내놓는 방법이 좋은 결과로 이어지는 경우가 더 많습니다.

만약 세입자가 만기 이후 전세금을 돌려받지 못했다면 통상적으로 전세금에 대한 연 5% 수준의 지연이자 정도를 손해배상 받을 수 있습니다. 여기에 이사 갈 집 잔금을 치르지 못해 계약금을 몰취 당하는 것과 같은 특별한 손해가 발생했다면, 몰취 당한 계약금 상당액도 집주인에게 배상받을 수 있는데요.

다만 이런 특별한 손해가 발생할 가능성이 있다는 것을 집주인에게 충분히 사전고지 해야 합니다. 전세 만기 전 ‘전세금을 제때 돌려주지 않으면 계약금 상당액의 손해가 발생한다’는 점에 대해 집주인에게 명확히 언급하고 해당 내용을 내용증명이나 전화 녹취 등으로 남겨주는 것이 좋습니다.

전세 세입자가 계약 만기 전 체크해야 할 중요사항을 몇 가지 더 짚어보겠습니다.

계약 연장을 하지 않을 계획이라면 이사 나가겠다는 의사표시(통보)를 최소 계약 기간 만료일 1달 전에는 집주인에게 해야 합니다. 만료일 1달 이전에 통보가 이뤄지지 않는다면 임대차계약이 묵시적으로 갱신되기 때문이죠.

계약 연장을 하지 않겠다는 통보를 특별한 방법으로 하도록 정해져 있는 것은 아닙니다. 하지만 새로운 세입자 물색이 쉽지 않아 집주인이 전세금 반환을 위해 별도 자금을 마련해야 하는 상황이고, 융통자금 확보가 어렵게 된다면 집주인은 계약이 묵시적으로 갱신된 것이라고 주장을 할 수도 있는데요. 이때 계약 갱신 거절 의사표시를 언제 했는지를 명확히 입증하는 것이 좋기 때문에 문자나 통화 녹취, 내용증명 발송과 같은 방법으로 통보하는 것이 안전합니다.

또 한 가지 중요한 사항은 새로 이사할 집이 구해졌다고 하더라도 기존 전셋집을 비우고 새로운 집으로 전입신고를 하는 것은 신중해야 한다는 점입니다.

전셋집에 대한 점유와 전입신고 유지는 주택임대차보호법상 인정되는 임차인의 권리 행사를 위해 필요한 요건인데요. 임차보증금을 반환받을 때까지 해당 요건을 유지할 필요가 있습니다. 그러므로 이사를 하더라도 짐은 조금 남겨두고 열쇠는 반환하지 않는 것이 좋습니다.

새로운 집으로의 전입신고를 해야 할 상황이라면 기존 전셋집의 전입신고 유지를 위해 부부 중 1명만 새로운 집으로 전입신고를 하는 게 유리합니다. 전세 기간 만료 후에는 위와 같은 방법을 쓰지 않고 임차권등기명령제도라는 것을 활용할 수도 있습니다.

임지혜 기자  limjh@olivenote.co.kr

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