[알쓸신법]"새집에 물이 줄줄"..하자보수 안해주는 前주인, 어떻게 할까?
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[알쓸신법]"새집에 물이 줄줄"..하자보수 안해주는 前주인, 어떻게 할까?
  • 임지혜 기자
  • 승인 2018.05.25 11:10
  • 댓글 2
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Q 결혼 6년 만에 처음으로 내 집을 마련했습니다. 부동산 계약을 진행하면서 집주인과 세입자, 중개인을 통해 구두로 누수와 같은 다른 하자가 없음을 확인했습니다. 그러나 계약 직후 아이 방 인테리어를 맡은 업체가 바닥재를 뜯어보니 물이 흐른 자국과 심한 곰팡이가 발견돼 당장 누수 공사를 해야할 상황입니다.

전(前) 집주인에게 수리해달라고 요청하고 불응 시 저희가 수리한 뒤 비용을 청구하겠다고 했습니다. 그런데 전 주인은 이미 집을 팔았으니 관계없는 일이라며 알아서 하란 식입니다. 현재 인테리어 공사가 중단되고 입주 날짜도 늦어지면서 당장 저희 가족은 머물 곳을 새로 마련해야 하는 등 손해가 막심한데요. 

이렇게 하자담보책임에 불응하는 전 집주인에게 손해배상을 청구할 때 천장 수리, 인테리어 중단 피해보상, 입주 지연 등 모든 피해 비용을 포함할 수 있을까요? 또 이런 상황을 알면서도 중개료만 챙기고 나 몰라라 하는 중개인에게도 손해배상을 청구할 수 있는지 궁금합니다.

A 민법 제580조는 매도인의 하자담보책임이라고 해서 빌라나 아파트와 같은 매매 목적물에 하자가 있을 때 매도인(매매계약에 있어서 목적물을 파는 쪽 당사자∙전 집주인)의 손해배상 책임에 대해 규정하고 있습니다. 

매수인(매매계약에 있어서 사는 쪽 당사자)이 하자가 있는 것을 알고 매수했거나 과실로 알지 못한 경우가 아니라면 하자 사실을 알게 된 날로부터 6개월 내에 손해배상을 청구할 수 있는 것입니다. 다만 배상의 범위는 하자보수에 드는 비용 수준으로 제한됩니다.

질문자의 상황을 다시 짚어보면, 전 집주인에게 누수 공사에 쓰인 비용(하자보수비)은 받을 수 있으나, 그 외 추가적인 인테리어 비용, 입주 지연으로 인해 발생한 손해를 보상받긴 어려울 것으로 보입니다. 하자보수비 외 비용은 하자로 인한 직접적인 손해가 아닌 특별손해에 해당하기 때문인데요. 질문자가 아파트 매매를 한 후 인테리어를 할 것이라는 등의 사정을 전 집주인이 알았거나 알 수 있었을 것이라는 점과 구체적인 손해액에 대한 명백한 입증이 어렵다면 그 배상청구도 쉽지 않아 보입니다.

여기서 한 가지 의문이 생기실 겁니다. 질문자의 경우처럼 전 집주인이 계속해서 보상을 회피해 하자담보책임 권리행사기간(6개월)을 넘겨버리면 더 전 집주인에게 하자보수를 요구할 수 없는지 궁금하실 텐데요. 

하자담보책임 권리행사기간 내에 반드시 소송을 제기해야 한다거나, 보상 절차를 마무리 지어야 하는 것은 아닙니다. 위 기간 내에 적당한 방법으로 매도인에게 누수가 있음을 알리고 수리 요청 혹은 손해배상을 청구하는 뜻을 전달했다면 권리행사기간을 지킨 것이 되므로, 그 기간 이후에도 매도인에게 배상요구를 할 수 있습니다. *6개월 내에 하자보수청구를 했다는 점을 객관적으로 입증할 수 있도록 내용증명우편으로 발송하는 것이 가장 적절하고도 일반적인 방법입니다.

참고로 하자담보책임의 권리행사기간 기산점(만료점에 대해 기간의 계산이 시작되는 시점)은 '하자가 있다는 점을 안 날'로부터 6개월입니다. 다만 현실적으로는 매수인이 하자가 있다는 사실을 언제 알았는지를 객관적으로 입증하기가 곤란한 경우가 상당합니다. 그러므로 하자보수청구권의 행사기간이 지나지 않을 수 있도록 잔금지급일부터 6개월 이내에서는 일단 하자보수청구를 명확히 해 두는 것이 가장 안전할 것입니다.

그렇다면 부동산 중개인에게도 전 집주인과 같은 이유를 들어 보상을 요구할 수 있을까요. 부동산 중개인은 의뢰인에게 중개 대상물의 하자 여부를 확인하고 설명해줘야 할 의무가 있습니다. 이를 고의 또는 과실로 이행하지 않으면 의뢰인에게 손해배상 책임을 지게 됩니다. 

하지만 이 같은 확인과 설명 의무의 범위는 전 집주인의 설명에 기초, 중개인이 눈으로 확인할 수 있는 수준 정보까지라고 봐야 합니다. 벽지를 제거하거나 천장을 뜯어보지 않고는 확인할 길이 없는 문제까지는 중개인에게 확인 및 설명해야 할 의무가 있다고 보이지는 않습니다. 따라서 중개인이 누수 사실을 알고 있으면서도 이를 속이고 중개를 진행했다는 등의 사정이 없는 한 중개인을 상대로 책임을 묻기 어렵습니다. 

도움말=윤문희·황수정 법무법인 상상 변호사


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송양한 2018-11-09 12:46:22
제가 궁금함 것은 집주인이 바뀐지 1년도 안된 상황에서 전 집주인이 보일러를 바꾼지 얼마되지 않았다는 말을 하고 이사갔거든요. 이럴때, 집주인은 전 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있는지요. 집주인이 손해배상을 받을 수 있다면 그 비용으로 보일러를 새로 바꾸고 싶네요. 바로 옆에 있는 보일러는 96년도에 시공되었더라구요. 20년도 더 된 보일러... 보일러의 가용기간이 얼마나 되는지 모르지만, 보일러업체 관계자 말에 의하면 그렇게 사용하면 업체 망한대요^^ 임산부가 있어서 이번 겨울나기가 쉽지 않을듯 합니다.큰 걱정이에요.

송양한 2018-11-09 12:42:28
세입자인데요. 올 3월에 이사를 오면서 집주인도 동시에 바뀌었지요. 이번 겨울이 첫 겨울나기인데요. 보일러 점검을 받으려고 집주인에게 말했더니 직접 전화해보라고 하네요. 원래 집주인이 알아봐줘야 히는게 아닌가요? 그래서, 문의했더니 보일러가 05년도꺼라 부품도 비싸고 AS비용도 몇만원 나온다고 그러면서 집주인에게 새로 바꿔달라고 그러는데, 집주인한테 제가 그런 말을 하기가 그럴잖아요? 하지만, 고온설정을 해야 연소등이 나올정도로 난방비가 우려되는 상황에서 일단 집주인에게 문의한 내용을 알려드렸더니 일단 알았다고 하네요.

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